Más datos que indicios / Enrique Badía

Siendo como fue el origen de todo, la coyuntura inmobiliaria se sigue con gran interés. Captan atención la evolución de los precios, el número de operaciones de compraventa, la marcha del stock de viviendas invendidas, el visado de nuevas obras... en definitiva, muchas más cosas que las normalmente observadas en cualquier otro sector. Pero no está resultando nada fácil sacar alguna conclusión.

El dato de los precios es clave. Existe cierto consenso en considerar que sólo cuando alcancen un nivel de equilibrio podrá iniciarse una cierta recuperación. Nadie acaba de tener claro, sin embargo, cuál es el suelo o, dicho de otro modo, cuándo y dónde se detendrá el recorrido bajista, por lo que gana importancia cualquier variación intermensual. El problema es que, más que una tasa cierta, existen muchas discrepantes, entre las que no es nada fácil elegir.

En parte, la discrepancia es lógica, sobre todo si se comparan datos promedio elaborados a nivel estatal. Lo es porque esa forma de medición estadística tiende a ocultar la agudizada tendencia del mercado hacia la segmentación.

El desajuste entre oferta y demanda, por ejemplo, dista de ser uniforme. No lo es en términos de producto: difiere mucho, entre otras cosas, según sea urbano o turístico. También depende del territorio e incluso la zona concreta que se analice y no menos de factores como la calidad de la edificación o el grado de equipamiento instalado y disponible en su derredor. Eso, del lado de la oferta, mientras que de parte de la demanda importa, y mucho, cuál sea el momento socioeconómico de cada lugar. Ello sugiere que no habrá un ajuste, sino varios, no necesariamente todos a la vez.

Pero las discrepancias van más allá. Las hay demasiado relacionadas con la tipología del emisor. Dicho de otra forma, a menudo es sencillo identificar el mensaje que tratan de transmitir con el interés privativo que está detrás.

Abunda, pues, la confusión. No acaba de quedar claro si los precios se han estabilizado, la caída se ha detenido o va a continuar. A partir de ahí, cuesta valorar si la recuperación está próxima o va a tardar todavía. Tampoco es fácil estimar si los valores atribuidos en los balances son ciertos o queda deterioro de activos por absorber. Y, por si fuera poco, sigue percibiéndose en el mercado una actitud un tanto reprimida de los compradores, que se mantienen más o menos convencidos de que si esperan mejores momentos pagarán menos que hoy. Así las cosas, ¿se puede creer que lo peor ha pasado ya?

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